오래된 빌라에서 살다 보면 최고층 집에서는 옥상 누수가, 반지하 층에서는 하수구 역류가 문제가 됩니다. 이런 경우 참 난감한 것이, 문제를 겪는 해당 세대는 참 난감하고 힘든 시간을 보내야만 하는데, 다른 세대에서는 그러한 어려움을 전혀 체감하지 못하기 때문에 반응이 상당히 미지근하다는 것입니다. 게다가 비용도 만만치 않아서 매번 피해를 보는 세대만 비용을 부담하는 것도 억울한 측면이 있습니다. 빌라의 공용부분 수리, 어떻게 분담하는 것이 좋을까요?
공용부분 수리비용 분담의 근거
아파트에는 관리사무소가 있고, 장기수선충당금을 각 세대로부터 징수하여 아파트의 수리나 보수를 하는 비용에 충당하고 있습니다. 하지만 일반 빌라의 경우, 누가 한 명 나서서 수리비를 걷고 빌라를 유지 보수하는 경우는 매우 드문 편입니다. 사람들의 의견을 취합해야 한다는 부담이 있는데다가, 한다고 해서 누가 상을 주는 것도 아니기 때문입니다.
예전에는 빌라에도 세입자보다는 자가 거주 비율이 꽤 높았기 때문에, 각 세대가 자신의 재산을 지킨다는 생각으로 빌라 관리에 신경을 썼다면, 요새는 대부분 세입자들이 거주하는 경우가 많은 데다가, 집주인 끼리도 별로 협조를 해주지 않기 때문에 누가 하나 나서서 일처리를 해주려 하는 사람들이 없다는 문제를 수시로 겪고 있는 상황입니다.
게다가 최근에는 정책적으로도 빌라 임대인들에게 상당한 고통을 주고 있는 상황으로, 집주인들 끼리의 민심도 상당히 어려워진 상태입니다. 이런 상태에서는 원만한 협조를 구하기가 어려운 것 같습니다. 저도 대부분 협조가 제대로 이루어지지 않는 경험을 많이 하고 있습니다. 이럴 때는 결국 법적인 제도 하에서 시비를 가려야 할 때가 많습니다.
집합건물법 제17조에 보면, 빌라의 건물을 나눠서 소유하고 있는 각 공유자들은 별도로 정한 바가 없으면 각자의 지분의 비율대로 수익과 비용을 분담한다고 되어 있습니다. 이 뜻은, 빌라에 관리단이나 관리인이 선임되지 않은 경우, 그리고 규약으로 별도로 정해두지 않은 경우들에는 지분별로 비용을 부담한다고 한다는 뜻입니다.
빌라의 공용부분은 대장에서 확인할 수 있는 자신의 전용 면적 외의 모든 면적을 공용부분으로 보고 있기 때문에, 그것이 계단이든, 자기 집의 외부 벽면이든, 하수관이 만나는 지점이든 모두 공용부분으로 간주하고 적용을 해야 하는 것입니다. 만약 각 층별로 같은 라인에 있는 사람들이 분담하여 각자 라인에 있는 하자를 보수한다고 한다면, 그것도 별도로 정한 것이라고 할 수 있기 때문에 모두가 동의 한다면 별다른 문제가 없는 것입니다.
옥상, 지하 등 공용부분의 수리와 비용 분담
옥상에서 가장 큰 문제가 발생하는 것은 역시 옥상 누수입니다. 옥상에서 누수가 발생하면 아래 세대의 각 벽면으로 물이 스멀스멀 젖어들어오는 것을 확인할 수 있습니다. 옥상은 마치 맨 윗층에서 거주하는 사람이 벽을 맞대고 있기 때문에 맨 윗 세대만의 책임이라고 생각할 수 있지만, 옥상의 어느 한 부분이든 모든 공유자가 공유하고 있는 것입니다.
예를 들어, 옥상에서 텃밭을 가꾼다고 할 때, 이 옥상에서 텃밭을 가꾸는 것에 대해 모든 공유자들이 반대한다면, 텃밭을 원래대로 복구하여 공유자들이 활용할 수 있게끔 인도요청을 할 수 있는 것입니다. 보통 이런 경우 소송까지 하면서 각 세대원들과 마찰을 일으키는 경우는 없는데, 개인 간 감정의 골이 상당히 깊어서 그런 일이 있는 게 아닌가 생각합니다.
옥상 전체 방수 공사의 경우 대략 500만원 정도의 비용이 발생하게 되는데, 이런 비용은 한 세대에서 부담하기에는 너무나 큰 비용입니다. 그래서 각 세대에서 지분 비율대로 비용을 부담하게끔 각 세대에 협조를 구하고, 공사를 진행해야 합니다. 지분의 비율이라 함은 내 보유 대지 면적이 10/100 이라면 50만원, 30/100이라면 150만원을 부담하는 것을 의미합니다.
공사를 진행할 때는 공사비 견적, 공사 내용, 공사 전, 공사 중, 공사 후 현장 등 증빙 자료를 잘 갖춰두는 것이 중요합니다. 비용이 크기 때문에 각 세대에서 협조를 잘 안해줄 가능성이 높기 때문에 법원의 지급명령이나 수리비용 청구소송을 해야할 가능성이 높기 때문입니다. 이럴 때 공사 내용에 대한 고지와 공사 과정 비용 처리 현황 등의 자료를 제시해야만 합니다.
지하의 경우도 마찬가지입니다. 집안이 물바다가 되어 급하게 물을 빼고 하수관을 뚫는 공사를 하게 되면, 뚫기만 하는 데도 약 80만원의 비용이 발생합니다. 하수관은 옥상 방수보다도 문제가 반복해서 발생하는 경우가 많기 때문에, 이런 비용을 매번 혼자 부담하기 어렵습니다. 때문에 하수관의 문제도 마찬가지로 공용부분으로 보아 모든 세대가 비용을 분담해야 할 의무가 있습니다.
다만, 하수관이 막히게 된 이유가 특정 세대의 기름 찌꺼기나 음식물 쓰레기 등의 이물질로 인한 것이라면 해당 세대에서 수리 비용을 부담해야 합니다. 그러나 이렇게 특정 세대에서 문제가 있다는 것을 밝히기는 거의 불가능하기 때문에, 세입자, 집주인 할 것 없이 서로 다툼만 벌이다가 피해를 보는 세대의 피해가 점점 커지게 되는 문제가 있습니다.
법적 소송 절차를 고려하는 것이 필요
세대간 협의점을 찾을 수 없는 상태에서, 피해가 지속적으로 커지고 있는 상황이라면, 피해를 고스란히 보는 것 보다는 소송을 통해 진행하는 것도 필요합니다. 시간과 비용, 그리고 스트레스가 동반되겠지만 결국에는 해결될 가능성이 높기 때문에 혼자서 속앓이하고 있다면, 전문가의 도움을 받는 것이 현명하다는 생각입니다.