조정지역일 때 분양 받아서, 다주택자일 때 분양 받아서 수천만원에서 많게는 억단위의 취득세를 내야 할 상황에 놓였다면 어떨까요? 잔금 날이 다가올수록 취득세 폭탄에 대한 압박감이 극심할 것입니다. 이런 상황에서 아파트 분양권 취득세 폭탄을 피하는 방법이 있다면 믿으시겠나요? 아파트 분양권 취득세 중과를 피하는 방법을 알아봅시다.
아파트 분양권 취득세 산정 기준
2020. 7. 10. 이후, 아파트 분양권 취득세의 산정 기준은 아파트를 실제로 취득하는 시점이 아니라, 아파트 분양 계약 시점입니다. 지방세법 시행령 제28조의 4(주택 수의 산정 방법) 1항을 보면, ‘주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원 입주권 또는 주택 분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.’라고 되어 있습니다.
예를 들면, 아파트 청약에 당첨되어 시행사와 계약을 한 시점을 2023. 3. 10.이고 잔금을 지급하고 실제로 주택을 취득 및 취득세를 납부하게 되는 기준 시점이 2025. 11. 15.라고 할 때, 취득세 중과 여부를 판단하는 주택 수 산정은 계약일인 2023. 3. 10.을 기준으로 한다는 것입니다. 결국, 계약을 한 시점에서 다주택자였다면, 잔금 전에 나머지 모든 주택을 처분한다고 해도 다주택으로 인한 취득세 중과를 피할 수 없다는 것입니다. 이를 착각하여 다주택인 상태에서 분양권을 계약하는 실수를 범하는 사람들이 많습니다.
취득세의 중과율은 매우 높은 편인데, 지방교육세와 농어촌특별세를 포함할 경우 조정지역은 2주택 8.4%, 3주택 이상 12.8%라는 살인적인 취득세를 납부해야 합니다.(비조정지역의 경우 3주택 8.4%, 4주택 이상 12.8%) 10억에 분양받은 주택이 있다면, 대한 취득세를 8400만원에서 1억2800만원까지 내야 하는데다가, 모두 현금으로 납부해야 하기 때문에 살인적인 세금 정책이라고 할 수밖에 없습니다.
분양권 취득세 중과를 피하는 방법
계약일 시점으로 주택 수를 산정하기 때문에 꼼짝없이 취득세를 모두 납부해야 한다고 생각할 수 있지만, 이것을 피할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 증여를 통해 주택 수 산정 날을 새로 지정해 주는 것입니다. 대체 그것이 어떻게 가능할까요? 이에 대해서는 행안부 부동산세제과에서 분양권 증여에 대한 세율을 어떻게 판단하는 지에 대한 유권해석(2020. 8. 11.)에서 힌트를 얻을 수 있습니다.
2020. 7. 10.을 기준으로 그 이후에 취득한 분양권에 대해서는 분양권의 취득을 하는 계약일을 기준으로 주택 수를 산정하는 것이 규칙입니다. 2020. 5. 15. 분양받은 주택을 2020. 7. 15. 배우자와 공동명의로 변경하면서 배우자에게 50%를 증여하는 계약을 체결하였다고 할 때, 2020. 7. 15. 증여받을 시점에 이미 보유한 주택이 2채였다면, 2020. 12. 31. 잔금을 치를 때 주택 수와는 무관하게 3주택의 취득에 해당하는 취득세가 중과되는 것이 맞다고 판단한 것입니다.
게다가 최근에는 부동산세제과에서 추가로 유권해석(2024. 3. 7.)을 한 내용이 있습니다. 2주택자인 사람이 분양사로부터 주택을 분양받는 계약을 취득한 뒤 기존 주택 중 1주택을 매도하고 1주택만 남은 상태에서 배우자에게 분양권을 증여했을 경우, 증여받은 분양권에 대해서 잔금 후 주택에 대한 취득세를 산정할 때 증여계약날을 기준으로 주택 수를 산정하는 것이 타당하다고 한 것입니다.
이 경우 비조정지역을 기준으로 했을 때 3주택으로 취득을 하게된다면 8.4%의 취득세를 납부해야 하지만, 1주택을 처분하고 배우자에게 증여를 하면, 1주택이 있는 상태에서 2번 째 주택을 취득하는 것으로 보아 1~3%의 취득세를 납부하면 된다고 해석한 것입니다. 이 방법을 사용하면 분양권 계약으로 인해 중과되는 취득세의 최대 90%까지 절감할 수 있기 때문에 이런 상황에 해당하는 분들이라면 증여를 통해 취득세 중과를 피하는 방법을 고려하는 것을 좋을 것으로 생각됩니다.
전매제한 분양권의 취득세 중과를 피해보자
분양권이 분상제 등으로 전매제한이 걸려있는 경우, 매매, 증여 등 모든 권리변동이 수반되는 모든 활동이 제한됩니다. 증여를 할 수 없다면 주택 수 산정일을 새로 만들 수 없어 취득세 중과를 피할 수 없는 것이 아닌가 하는 의문이 들 수 있습니다. 하지만 이런 전매제한이 걸려있는 분양권의 경우에도 방법은 존재합니다.
주택법 시행령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우)에서는 전매 기간 중 전매를 할 수 있는 예외 사유들을 규정하고, 한국토지주택공사(LH)의 전매 동의를 받은 경우에는 전매를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이 규정 안에는 세대원이 근무, 생업, 질병치료 등의 사유로 세대원 전원이 관할구역 밖으로 이사하는 경우, 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우, 이혼으로 인해 입주자 선정 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우, 공익 사업의 시행과 관련된 경우, 경매 또는 공매가 시행되는 경우, 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우, 실직 파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우 등을 예로 들고 있습니다.
이 중에서 배우자에게 증여하는 경우는 전매제한의 예외사유에 해당하게 되므로, 주택 수 산정 기준이 바뀌는 것만으로 취득세 중과 대상에서 제외될 수 있는 상황이라면, 배우자에게 분양권을 증여한는 방법을 고려하는 것이 좋은 선택이 될 수 있습니다.